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  • Crédit & Prêt

    Date d'insertion : 12/12/2012 / Immobilier Pratique / Crédit & Prêt

    Pour une acquisition immobilière au Maroc comme dans le reste du monde, il est important de bien étudier et connaître les différents types de Prêt.

    En effet, les modalités sont des facteurs comme le taux, la durée ou encore les échéances sont essentielles mais le choix du type de prêt est crucial dans le temps.

    il en existe 4 types :

     

    - Le Prêt libre ou classique sans contrainte de règlementation avec les options techniques suivantes : cautionnement bancaire, mixage, lissage, franchise, ou modulation

     

    - Le prêt relais qui est un tampon entre la vente et l'achat du bien immobilier lors d'un changement de résidence principale. Il permet d'obtenir jusqu'a 100% de la valeur du bien suivant les banques d'une durée de quelques mois à 2 ans maximum. Cependant, les frais d'hypothèque sont très élevés à cause des frais de main levée à la revente. Cette formule est idéale pour ceux qui n'ont pas vendu leurs biens et trouver la bonne affaire immobilière à leurs yeux.

     

    - Le prêt in fine est mis en place lorsque le financement d'une acquisition immobilière sert à la mise en location, en l'occurrence pour des investisseurs fortement fiscalisés sur les bénéfices fonciers pour diminuer l'imposition.

    Mais, il faut un capital de départ d'au moins 10% du prêt et la durée de l'emprunt est incertaine car elle ne dépend que de la performance du placement permettant le solde.

     

    - Le prêt hypothécaire ne s'applique qu'en cas d'un projet d'investissement immobilier et la banque garantit le prêt qu'elle donne en inscrivant une hypothèque sur le bien.

    L'avantage est d'obtenir rapidement une somme d'argent pour l'achat d'un logement à l'étranger par exemple.

     

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    Les fonds disponibles sont destinés généralement aux populations démunies comme :

     

    - FOGARIM : le fonds de garantie des prêts au logement en faveur des classes sociales modestes.

    Ces personnes ne doivent pas être propriétaire d'un bien dans la wilaya et le coût du prêt est de 200.000 dh maximum avec des mensualités de 1500dh/mois maximum à taux fixe sur 25 ans tout au plus.

     

    - FOGALEF : pour les adhérents de la fondation Mohammed VI de promotion des oeuvres sociales de l'éducation et formation, pour le personnel de l'enseignement. La charge doit être inférieure a 45 % du salaire.

     

    - FOGALOGE-PUBLIC en faveur du personnel du secteur public avec un revenu inférieur a 72000dh/an et ne pas avoir reçu d'autres prêts garantis par un fonds étatique.

     

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    Les Astuces pour avoir un bon prêt immobilier

     

    Tout d'abord sur les taux :

     

    - les taux fixes sont de loin la formule la plus sûre pour un investissement sur le long terme et intéressant si le taux est bas au moment de signer le contrat. La contrepartie est qu'il est plus cher et ne peut baisser ou être modifié.

    C'est un choix justifié par une acquisition d'au moins 10 ans de sa résidence principale.

     

    - les taux variables ont l'avantage d'être les moins chers du marché par ses mensualités et suit une tendance de baisse des taux directeurs lorsqu'elle est en cours mais attention au risque de hausse.

    Il est préférable de choisir un taux révisable non capé (variation limitée à la hausse et à la baisse) et cette solution est idéale pour un investissement locatif ou une revente avant 5 ans et ceux qui préfèrent leur pouvoir d'achat.

     

    Ensuite, pour les modulations des échéances

     

    L'avantage est de changer soit même l'échéance à la hausse ou à la baisse du coût total du crédit  pour suivre votre rythme de vie mais la banque fait payer cher cette possibilité.

    La CAFPI qui vient de s'installer au Maroc négocie une exonération automatique.

     

    Passer d'un taux variable à un taux fixe est possible mais onéreux.

     

    Le mixage est le fait d'associer plusieurs solutions et du sur mesure.

    Exemple : diviser un prêt en deux phases de remboursement, mixer un taux fixe et variable.

     

    Le lissage de crédit permet d'avoir sur plusieurs crédits en cours des mensualités constantes dans le temps et permet d'alléger les charges du départ mais cette option interdit la modulation d'échéance.

     

    La durée des prêts va depuis peu jusqu’à 40 ans mais la moyenne se situe autour de 20 ans. Le fait de passer à 25 ou 30 ans est une solution pour les acquéreurs qui souhaitent garder un pouvoir d'achat.

     

    Franchise ou dénommée aussi différé total est un moyen pour l'emprunteur de ne payer ni amortissement, ni intérêt au départ du prêt ou seul l'assurance est prélevée durant cette période de franchise de 12 a 36 mois.

    Cette solution est adoptée par les investisseurs dans le neuf locatif avant que le premier locataire soit dans les lieux mais le coût final est plus élevé et pas adaptable pour la construction d'une résidence principale.

     

    Le remboursement anticipé permet de diminuer proportionnellement les intérêts à votre remboursement partiel mais cette opération n'est possible que par tranche de 10 % du montant initial du prêt avec des pénalités de remboursement basées sur 6 mois d'intérêt du montant remboursé.

     

    L'assurance est obligatoire en cas de non remboursement des échéances dues à la banque. L'avantage de la contracter est qu’elle protège votre famille, permet de conserver son bien en cas de perte de son revenu pour invalidité ou incapacité et surtout évite de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès. Mieux vaut payer une assurance mensuelle ce qui évite de payer une assurance complète en cas de remboursement anticipé.

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    la BMCI se lance dans les prêts immobiliers à 40 ans 

    La BMCI (filiale marocaine de BNP Paribas) vient de lancer les prêts Habitat BMCI. La formule permet au client de financer l'achat de sa résidence, ainsi que tous les frais et dépenses annexes liés à son acquisition, à des taux parmi les plus compétitifs du marché.
    Particularité de ce crédit immobilier, il englobe le financement de tous types d'acquisitions, pouvant atteindre 100% du montant déclaré et des remboursements étalés jusqu'à 40 ans, à un taux fixe ou variable. A noter que jusque-là les banques marocaines s'étaient généralement fixées comme limite un horizon de temps de 25 à 30 ans. L'offre de la BMCI fera certainement des émules.

    Deutsche Bank : participation au boom immobilier marocain

    Deutsche Bank, par sa filiale de gestion d’actifs, Deutsche Asset Management, a mis en place un fonds immobilier avec un capital de base de 1,1 milliard de dirhams  pour suivre les opportunités du secteur immobilier au Maroc. Ce fonds est mis en place pour financer des projets résidentiels ou immobilier d'entreprise.

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