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  • Vendre sa maison: quelle plus-value minimale pour gagner ?

    Date d'insertion : 10/07/2012 / Immobilier Pratique / Vendre sa maison: quelle plus-value minimale pour gagner ?

    Vous l’aurez compris, la notion de plus value dans la vente  d’un bien ne doit pas être évalué stricto sensu comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Mais bien plus, le propriétaire d’un bien immobilier en le vendant devrait prendre en considération l’ensemble de charges qui viendraient  antérieurement ou postérieurement, sachant  que  la vente ou l’achat d’un bien immobilier implique le paiement d’impôts à l’Etat, de taxes de conservation foncière, de frais de notaire ainsi qu’une éventuelle commission à l’agence immobilière. De ce fait, acheter un bien à 1 MDH et le revendre à 1,1 MDH, ne garantit en aucun cas, un gain de plus value de 100000 DH .Aussi, comment concrètement évaluer le prix de vente  d’un bien ? En d’autres termes, à combien s’élève le coût d’acquisition final? De combien les différents frais diminuent-ils la plus-value réalisée en cas de vente d’un bien ? Et quel niveau de plus-value le cédant doit-il exiger pour au moins couvrir les différentes charges sous-jacentes à la transaction ?
    Le profit foncier correspond en fait à la différence entre le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession, d’une part et, d’autre part, du prix d’achat augmenté des frais(frais notariaux, droits d’enregistrement du bien immobilier au niveau de la conservation foncière ,qui connaitra une hausse de 4% pour les locaux construits etc.) concernant les dépenses d’investissement réalisés, ainsi que les intérêts payés au titre des prêts contractés pour l’acquisition du bien cédé et, bien entendu, les taxes et impôts payés à l’Etat (frais d’acquisition entre autres les droits de timbre variant entre 1500 et 3000DH). Cela sans compter que le prix d’achat, pour le calcul de la plus-value imposable, est automatiquement réévalué par le fisc selon des coefficients fixés par arrêté ministériel sur la base de l’indice national du coût de la vie et publiés au Bulletin officiel. Pour une simplification de calcul, l’administration fiscale évaluée forfaitairement les frais d’acquisition totaux à 15% du prix d’achat du bien etc.
    S’agissant de la recette totale de cession à proprement dit, elle est constituée du prix de vente diminué des frais de cession. Ceux pris en compte par le fisc sont relatifs notamment aux frais de publicité (1 000 DH minimum) et à l’intermédiation de l’agence immobilière (3%).
    Au final, à la plus-value réalisée (recette de cession diminuée du coût total d’acquisition) est appliquée une taxe appelée désormais impôt sur revenu des profits fonciers. Elle est de 20% en cas de réalisation de profit. En l’absence de plus-value, ou si le montant de l’impôt est inférieur à celui de la cotisation minimale, c’est celle-ci qui est retenue, à savoir 3%du prix de vente du bien immobilier.
    Rappelons que  les honoraires du notaire doivent également être pris en compte. Signalons toutefois que ceux-ci seront revus à la hausse en Novembre prochain, actuellement ils sont de l’ordre de 1%.

    source: la vie éco

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