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  • Offre d'achat d'un bien immobilier

    Date d'insertion : 12/12/2012 / Immobilier Pratique / Offre d'achat d'un bien immobilier

    Décrocher une remise devient la norme, surtout si le bien n’est pas dans un parfait état.
    Après des mois de recherches, vous avez enfin déniché le logement qui vous plaît.
    Prix, surface quartier, agencement intérieur…tout vous convient. Faites rapidement une offre avant que d’autres candidats ne se manifestent. Si vous passez par une agence, prenez néanmoins cette ultime précaution avant de vous lancer : vérifiez, notamment grâce à Internet, que le logement n’est pas en vente chez la concurrence à un prix inférieur. Ce qui ne vous empêchera pas ensuite de négocier une remise, tant auprès du vendeur que de l’intermédiaire si ce dernier se montre trop gourmand.

    Estimation Comparez les exigences du vendeur avec les prix du quartier.
    Pas simple d’être certain qu’un logement est affiché au bon prix. Trouver des statistiques fiables sur les tarifs moyens d’un quartier ou d’une rue n’est pas toujours évident. Alors quand il faut, en plus, tenir compte des caractéristiques propres à chaque bien, cela tourne au casse-tête. Certes, vous vous doutez bien qu’une belle terrasse ou, à l’inverse, une exposition plein nord, va influer sur le prix de vente. Mais dans quelle mesure? Nous avons donc demandé à des agents immobiliers d’estimer les surcotes ou les décotes liées à certaines particularités d’un bien. C’est donc également grâce à l’expérience personnelle acquise pendant vos recherches que vous saurez de quelle marge de négociation vous disposez. Pour faire les comparaisons, pensez à noter les prix au mètre carré des biens que vous avez visités.

    Négociation Faites baisser le prix en soulignant les travaux à engager.
    Attention toutefois à ne pas le braquer en lui ressassant que son prix est trop élevé. Soulignez plutôt les travaux qui vous incomberont pour rendre le logement habitable : chaudière à changer, salle de bains à refaire…Evoquez également le coût des mises aux normes imposées par les diagnostics techniques. C’est aussi le moment de lui reparler du projet de ravalement de façade dont il s’était servi pour vous appâter. Car, une fois la vente conclue, c’est vous qui devrez signer les chèques pour tous les travaux des parties communes déjà votés mais pas encore payés. Si le vendeur est pressé, vous décrocherez sans problème une réduction significative de l’addition.

    Intermédiaire Tentez de marchander la commission de l’agent immobilier.
    Les propriétaires ne sont pas les seuls à souffrir de la crise de la pierre, les agents immobiliers la subissent tout autant. Car, avec l’allongement de la durée de vente, les volumes de transactions sont en chute libre. Et leurs revenus aussi. Pour les agents, il ne s’agit donc plus de vendre le plus cher possible, mais tout simplement de vendre et, pour cela, de convaincre les propriétaires de revoir leurs prétentions à la baisse. Si ces derniers ne veulent rien entendre, il ne reste aux agents qu’une solution pour conclure la vente : revoir leurs honoraires à la baisse. C’est donc l’occasion ou jamais de profiter de la conjoncture actuelle pour demander aux agences de réduire leur commission si vous la jugez excessive.

    Proposition Limitez-la dans le temps pour ne pas être lié au vendeur.
    Vous avez repéré le logement qu’il vous faut et vous êtes bien décidé à l’acheter. En théorie, une simple proposition verbale au propriétaire devrait suffire. Mais il vous demandera certainement une offre écrite. Dans ce cas, assurez vos arrières. Car il pourrait bien utiliser votre engagement pour persuader candidat hésitant de faire une offre supérieure à la vôtre. Ainsi précisez toujours que votre offre est limitée dans le temps (pas plus de quarante-huit heures). De cette manière, vous l’empêcherez aussi, s’il n’a pas trouvé mieux entre-temps, de venir vous demander quelques mois plus tard de signer un compromis. Une fois que le vendeur a apposé sa signature près de la vôtre, la transaction est en effet considérée comme conclue, autre précaution : précisez que la vente ne sera constituée qu’une fois l’avant-contrat signé et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées. Au stade de l’offre, en effet trop de zones d’ombre subsistent (servitudes, délai de libération des lieux, obtention du crédit…) pour prendre le risque de s’engager aveuglément.

    Paiment Méfiez-vous des vendeurs qui réclament un dessous-de-table.
    Il est possible que votre vendeur n’accepte votre proposition qu’à la condition qu’une partie de prix de vente soit remise en argent liquide. La pratique du dessous-de table pourrait bien faire de nouveaux adeptes. Mais quel est votre intérêt dans cette affaire? Certes, accepter de payer une partie au noir permet d’amadouer le vendeur pour qu’il abaisse ses prétentions. La manœuvre permet aussi de réduire le montant des frais de notaire ainsi que la commission de l’agence. D’abord, les sanctions sont sévères, notamment pour l’acheteur. Le prix peut ainsi être réévalué par l’administration, qui l’alignera sur celui de biens similaires, avec, à la clé, le redressement des droits d’enregistrement.

    source: Magazine Capitale

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