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  • Le rôle de l’agent immobilier

    Date d'insertion : 12/03/2013 / Conseils / Le rôle de l’agent immobilier

     L’activité d’agent immobilier est une profession strictement réglementée. Ce qu’il faut savoir pour choisir le bon pro.

    L’agent immobilier est un intermédiaire mandaté pour intervenir de manière habituelle dans la conclusion de ventes de logements, d’immeubles, de fonds de commerces, de location d’appartements, de terrains et de maisons. Sa mission consiste à vous rapprocher d’un acquéreur.

    Pour être autorisé à exercer cette profession, l’agent immobilier doit, selon la loi Hoguet du 2 juillet 1970 (décret du 21 octobre 2005, JO du 23 octobre 2005) être titulaire d’une carte professionnelle qui doit porter la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce.»

    S’il fait de la gestion, s’y ajoute l’activité «gestion immobilière». Cette carte est délivrée par la préfecture et a une durée de validité de 10 ans. Pour bénéficier de cette carte, l’agent immobilier doit justifier de son aptitude professionnelle, soit par un diplôme obtenu à l’issue de trois années d’études supérieures (juridiques, économiques ou commerciales) après le bac, soit par un diplôme universitaire de  technologie ou par un BTS en immobilier, soit encore par un diplôme de l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.

    A défaut, l’agent immobilier doit justifier de trois à dix ans d’expérience professionnelle (selon l’activité qu’il exerçait au sein de l’immobilier). Outre son aptitude professionnelle, l’agent immobilier doit détenir une garantie financière qui lui permet, le cas échéant, de vous rembourser les fonds déposés. Cette garantie doit être délivrée par une compagnie d’assurance ou un établissement de crédit agréé. Il doit également être assuré contre les conséquences financières de sa responsabilité civile professionnelle.

    Côté honoraires, l’agent immobilier n’est soumis à aucune règle. Il est libre de fixer sa commission comme il l’entend. Celle-ci varie de 4 à 10 % selon les cas. Il est payé au résultat, c’est-à-dire lors de la réalisation effective de la vente.

    Choisir son agent immobilier

    Vous êtes sur le point de mettre en vente un bien immobilier et d’en confier la mission à un intermédiaire ? Suivez le guide.

     Au regard des obligations qui pèsent aujourd’hui sur la vente (mesurage, diagnostics…), cette solution paraît la plus sage. A condition de vous adresser à un professionnel dont le sérieux est reconnu. De ce point de vue, l’agent immobilier se révèle un partenaire indispensable aujourd’hui, d’autant que vous devez effectuer bon nombre de formalités, tels que les diagnostics immobiliers. Acteur de terrain, il connaît parfaitement les prix du marché et sait expertiser les biens.

    Mais sur quels critères devez-vous effectuer votre choix ? La meilleure technique consiste à faire le tour des agences de votre quartier et à vérifier qu’elles sont en mesure de répondre à vos attentes. Un bon professionnel doit prendre le temps de vous écouter, de vous conseiller. Au stade de la visite du bien, il doit être en mesure d’établir une évaluation et de préciser sur quelles références il s’appuie. Méfiez-vous d’ailleurs de ceux qui vous promettent de vendre à des prix faramineux. Au défaut, vous pourriez compromettre la réalisation de votre projet. Surtout si vous rachetez derrière.

     Questionnez les agents que vous rencontrez sur les moyens qu’ils mettront en œuvre pour vendre votre bien (affichage en vitrine, annonces dans les journaux, sur internet…). Choisir la meilleure agence ? C’est trouver  le professionnel qui saura vendre vite et au bon prix.

    Vérifier tout de même les références de la carte professionnelle de l’intermédiaire et de sa garantie, figurant sur tous les documents qu’il est sensé vous remettre. Attention : si votre bien est atypique, visez les agences habituées à ce type de biens et disposant de fichiers clients très ciblés.

    Les différents types de mandats

    Vous êtes sur le point de mettre en vente. Pour intervenir en tant qu’intermédiaire dans la vente d’un bien immobilier, l’agent immobilier doit détenir un mandat. Vous lui donnez ainsi procuration pour mener toutes actions commerciales (affichage, publicité….) nécessaires à la vente du bien. Plusieurs possibilités vous sont offertes : le mandat simple, le mandat exclusif ou semi exclusif.
    Le mandat simple
    En optant pour ce contrat, vous conservez une certaine liberté. Rien ne vous interdit de trouver un acquéreur par vos propres moyens ou de confier cette mission à plusieurs agences immobilières en même temps, de façon à augmenter vos chances de vendre rapidement.
    Le mandat exclusif
    Peu de vendeurs y ont recours car ce contrat est beaucoup plus contraignant. Vous vous engagez, en effet, à ne pas confier l’affaire à un autre intermédiaire et si vous trouvez, vous-même, un candidat, vous devrez l’adresse à l’agent immobilier détenteur du mandat exclusif. Autrement dit, vous ne pourrez ni évincer l’intermédiaire, ni refuser de lui payer sa commission.
    Le mandat semi exclusif
    Variante du mandat exclusif, ce type de contrat vous autorise, tout en donnant l’exclusivité à une agence, à présenter vous-même, un acquéreur potentiel. Auquel cas, vous pourrez obtenir un rabais sur la commission de l’intermédiaire. Il suffit que le contrat en précise les modalités.
    En bonne et due forme
    Qu’il soit simple, exclusif ou semi exclusif, le mandat doit spécifier clairement les caractéristiques du bien, la mission de l’intermédiaire (obligatoirement étendue de ses pouvoirs). ainsi que le prix et le montant de la commission (forfaitaire). Méfiez-vous des clauses abusives. A dénoncer (recommandation n° 03-02 du 18 septembre 2003) la clause visant à interdire au vendeur de traiter sans le concours du mandataire avec un acquéreur présenté par lui sans que le mandat limite raisonnablement la durée de cette interdiction. Même chose pour le mandat dont la durée n’est pas mentionnée ou indiquée de façon trop floue. D’ailleurs, la durée de mandat doit, sous peine de nullité, doit être limitée dans le temps.
    Qu’il soit exclusif ou non, le mandat doit fixer une date butoir. Autrement dit, un contrat mentionnant une durée trop vague, par exemple « jusqu’à la réalisation de vent », est illégal. S’il prévoit une clause de tacite reconduction, celle-ci doit également préciser la durée du renouvellement. Sinon, la prorogation du contrat est nulle. Vous pouvez négocier librement la durée du mandat. Mais dans la pratique, elle s’établit couramment à trois mois. Le mandat exclusif ne peut, en revanche, excéder trois mois.

    Visite du logement et bon de visite

    Généralement, lorsque l’agent immobilier fait visiter un logement, il fait signer un bon de visite à chaque candidat acquéreur qu’il vous propose.
    Le bon de visite n’a pas valeur d’engagement, mais il permet à l’agence d’établir qu’elle vous a mise en relation avec un éventuel acheteur.
    N’essayez donc pas, ensuite de passer en direct avec l’un ou l’autre de ces candidats dans le but de ne pas payer la commission.car l’agent immobilier pourrait alors prouver que c’est grâce à son intervention que la vente a pu être réalisée. Il serait alors en droit de réclamer la commission qui lui revient de droit et faire une action auprès  du tribunal pour récupérer son dû, par ailleurs ce n’est pas parce que l’agent immobilier fait visiter votre bien qu’il peut vous réclamer des honoraires. Sa commission n’est due que lorsqu’il a démontré son rôle déterminant dans cette transaction.
    Si vous mandatez plusieurs agences pour vendre votre bien, seule celle qui aura trouvé l’acquéreur pourra revendiquer cette commission. En outre, vous n’avez pas à régler la commission avant que la vente n’ait réellement eu lieu. Tant que la signature chez le notaire n’a pas eu lieu, l’acquéreur potentiel peut toujours se désister. C’est pourquoi la commission est généralement payée au moment de la vente chez le notaire.

     

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